Одной из наиболее применяемых в сфере ЖКХ статей КоАП РФ является ст. 7.22 КоАП РФ (нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений). Как правило, по ней привлекается организация, заключившая с собственниками квартир в жилом доме договор по содержанию и техническому обслуживанию общего имущества многоквартирного жилого дома. Нарушения выражаются в неоказании или ненадлежащем оказании услуг, предусмотренных Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (далее — Правила N 491); Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утв. Постановлением Госкомитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170 (далее — Правила N 170), нарушении требований Технического регламента, установленного ФЗ от 30.12.2009 N 384-ФЗ «Технический регламент безопасности зданий и сооружений».
Согласно ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания своего имущества. Согласно ст. 158 ЖК РФ бремя расходов по содержанию общего имущества многоквартирного дома возлагается на собственников. Согласно ст. 44, 46, 158 ЖК РФ для включения в договор работ и услуг по содержанию общего имущества в многоквартирном доме требуется решение общего собрания собственников помещений. В соответствии с письмом Министерства регионального развития РФ от 14 октября 2008 г. N 26084-СК/14 в случае отсутствия таких решений общего собрания управляющая или подрядная организация не вправе выполнять указанные услуги и работы и не может отвечать за последствия невыполнения таких работ и услуг.
Однако собственники — физические лица часто пренебрегают этой обязанностью: не разрешают на общих собраниях вопрос о необходимости проведения ремонта; не оплачивают его проведение и даже могут принять решение о том, что в проведении такого ремонта нет необходимости.
С другой стороны, согласно п. 2 ст. 161 ЖК РФ, обязанность оказывать услуги по содержанию общего имущества возлагается на основании договора на управляющую компанию. Согласно п. 16, 17 Правил содержания N 491 обязанность по содержанию общего имущества реализуется посредством заключения договора с управляющей организацией. Согласно п. 42 Правил содержания N 491 установлена ответственность управляющих организаций перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств, они несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.
В связи с указанными противоречиями Постановлением от 29.09.2010 N ВАС-6464/10 сформулирована следующая позиция: текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями, независимо от упоминания о них в договоре и решения общего собрания собственников.
Определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является предпринимательским риском управляющей компании. Если же выполнение неотложных работ и услуг (и текущего, и капитального характера) будет вызвано обстоятельствами, которые управляющая компания не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в доме.
Управляющие компании за ненадлежащее содержание и ремонт многоквартирных жилых домов подлежат административной ответственности по ст. 7.22 КоАП РФ. Дела указанной категории рассматривает Жилищная инспекция.
Прокуратура Куйбышевского района г. Самары
