Статья 130 ГК РФ относит к недвижимому имуществу земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Из буквального прочтения данной нормы следует, что недвижимым имуществом может быть признана любая вещь, отвечающая критерию прочной связи с земельным участком. В случае возникновения спора данную связь определяет суд, исходя из конкретных обстоятельств дела и характеристик соответствующего объекта.

Однако в отношении некоторых нетипичных объектов (ограждение) возникает вопрос, являются ли они недвижимым имуществом или представляют собой некое улучшение земельного участка (в силу своих конструктивных особенностей).

Арбитражные суды указывают, что объекты, которые хотя и прочно связаны с землей, но не имеют самостоятельного функционального назначения, не признаются недвижимостью. Соответствующие сооружения рассматриваются в качестве улучшения того земельного участка, для обслуживания которого возведены. Этот подход распространяется и на иные нетипичные объекты, например ограждение.

Зарегистрировать право собственности на объект капитального строительства можно, только если он одновременно является и недвижимостью по смыслу ГК РФ, и самостоятельным объектом гражданского оборота

Президиум ВАС РФ разъяснил, что по смыслу положений п. 1 ст. 130, п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности (право хозяйственного ведения и оперативного управления) может быть зарегистрировано в ЕГРП лишь в отношении вещей, которые отвечают одновременно двум условиям:

— обладают признаками недвижимости (объекты, прочно связанные с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно);

— могут выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав.

Президиум ВАС РФ отметил, что объект капитального строительства и объект недвижимого имущества не являются тождественными понятиями. Первое из них используется лишь в том значении, который ему придает градостроительное законодательство. Второе предусмотрено гражданским правом и имеет иное содержание.

Требование о госрегистрации прав установлено лишь в отношении недвижимости как категории гражданского права. В связи с этим в каждом конкретном случае необходимо оценивать, распространяется ли в отношении того или иного объекта капитального строительства соответствующий правовой режим. При этом следует учитывать признаки недвижимости и правила о госрегистрации прав на нее.

Таким образом, не все объекты, прочно связанные с землей, могут считаться недвижимым имуществом. Одного этого критерия недостаточно. Даже если объект вспомогательного значения является объектом капитального строительства (то есть прочно связан с землей), это вовсе не означает, что на него можно зарегистрировать право собственности. Необходимо еще одно условие: объект недвижимости должен быть самостоятельным объектом гражданского оборота. Объект вспомогательного назначения не является таковым, поскольку выполняет обслуживающую функцию основной вещи или является ее улучшением.